Die Mietpreisbremse

 

  • Die Miete bei einer Neuvermietung von Bestandswohnungen darf die Höhe der Vormiete erreichen.
  • Soll die neue Miete gegenüber der Vormiete steigen, dann ist die Mietpreisbremse zu beachten. Die neue Miete darf dann grundsätzlich maximal 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten. Diese  werden durch die Landesregierung selbst bestimmt und ausgewiesen. Diese Festlegung der Gebiete erfolgt dann für fünf Jahre. 
  • Umfassend modernisierte und neu gebaute Wohnungen sind bei der Erstvermietung von der Mietpreisbegrenzung ausgenommen.


 


Mietpreisnovilierungsgesetz

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Neustes Urteil aus Berlin: Gilt der Mietspiegel oder nicht? 

Ist eine gut ausgestattete Altbauwohnung in Berlin-Neukölln vergleichbar mit einer im mondänen Bezirk Charlottenburg? Nein, sagt das zuständige Amtsgericht und erklärt den Berliner Mietspiegel für unbrauchbar. Fraglich ist, wie weitreichend das Urteil ist.

Das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg hat den Mietspiegel der Hauptstadt in Frage gestellt. Das Zahlenwerk für das Jahr 2013 sei nicht nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt, teilte die Kammer mit. Demnach könne dieser Mietspiegel nicht wie gesetzlich vorgesehen als Richtschnur bei Mieterhöhungen angelegt werden. Stattdessen müsse im Zweifelsfall ein Sachverständigengutachten eingeholt werden, so das Gericht. Knackpunkt des Urteils ist unter anderem die Einteilung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut (Az.: 235 C 133/13).


Das Gericht gab damit einer Vermieterin recht, die ihre Mieter verklagt hatte, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Die Miete der 132 Quadratmeter großen Altbauwohnung in Berlin-Charlottenburg sollte auf 7,19 Euro kalt pro Quadratmeter steigen und damit über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus. Die Bewohner wehrten sich und bezogen sich auf den Mietspiegel. Mieten zwischen 7 und 11 Euro werden darin als Wucher eingestuft – mit der Folge, dass sie bei der Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht berücksichtigt werden. Als Folge dieser "Extremwertbereinigung" fällt die Vergleichsmiete laut Sachverständigengutachten aber geringer aus, als es der Realität entspricht. Altbauten in begehrten Innenstadtlagen, die in den letzten 10 bis 20 Jahren saniert worden seien, würden erfahrungsgemäß zu Preisen oberhalb des Mietspiegels vermietet, sagte der Sachverständige vor Gericht. Der Mietspiegel bilde diese besonderen Wohnungen gar nicht ab.


Zudem entspreche auch die Einteilung einzelner Straßen und Gebiete in die Wohnlagen einfach, mittel und gut nicht überprüfbaren wissenschaftlichen Erkenntnissen. Es sei völlig lebensfremd, anzunehmen, dass Gebiete in "mittlerer Wohnlage", die über das gesamte Stadtgebiet verteilt seien, eine vergleichbare Sozial- und Infrastruktur sowie Wohnqualität aufweisen würden, argumentierte die Vermieterin, gestützt auf das Gutachten. Es sei völlig abwegig, eine "gut durchmischte, attraktive Innenstadtlage" wie Charlottenburg im Mietspiegel ebenso zu bewerten wie beispielsweise die sozial schwachen Wohnlagen in Berlin-Neukölln.


Warten auf die nächste Instanz


Das sah auch das Gericht so. Der Berliner Mietspiegel 2013 könne nicht für die Schätzung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden. Im konkreten Fall ergab das Sachverständigengutachten, dass sich die neue Miete durchaus im grünen Bereich bewege, denn hier liege die Vergleichsmiete sogar bei 7,23 Euro.


Noch ist das Urteil nicht rechtskräftig, die Mieter können in Berufung gehen. Unklar ist, welche Folgen der Richterspruch haben könnte, insbesondere auf die Mietpreisbremse, die ab 1. Juni 2015 in Berlin gilt. Bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung spricht man von einer Einzelfallentscheidung, die sich nicht verallgemeinern lasse. Das Urteil kommt für sie nicht überraschend, denn das entsprechende Gutachten war laut Informationen des RBB bereits seit letztem Sommer bekannt. Der neue Mietspiegel für Berlin wird kommende Woche präsentiert. "Er ist nach wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und damit qualifiziert", sagte der Senatsverwaltungssprecher Martin Pallgen gegenüber dem RBB. 


Auch der Deutsche Mieterbund sieht aktuell keinen Grund zur Beunruhigung.  "Ich gehe davon aus, dass beide Seiten - Mieter und Vermieter - sich weiterhin auf den Mietspiegel stützen werden", sagte Mieterbund-Sprecher Ulrich Ropertz. Denn nur wenige Vermieter könnten es sich leisten, Mieterhöhungen stattdessen mit Hilfe von Sachverständigengutachten vor Gericht durchzusetzen. NTV Nachrichten